Alquileres no declarados: desmontando la omnipresencia de Hacienda

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No declarar el alquiler de una segunda vivienda es una práctica común en España. Normalmente tiene más perjuicios que beneficios para el propietario, y en la actualidad, eliminadas la mayoría de las ayudas al alquiler de vivienda, siendo las deducciones escasas y complejas de justificar y atendiendo a situaciones de desempleo o de empleo no registrado, parece ser un buen momento para el acuerdo entre el propietario y el inquilino de rebajar el precio de la mensualidad a cambio de una omertá arrendataria.

Pero Hacienda tiene previstas estas posibilidades y su Plan de Prevención de Fraude Fiscal incluye numerosas prácticas inquisitivas que han permitido aumentar la recaudación de las arcas públicas en los últimos años por el descubrimiento de “alquileres en negro”. Ante esta situación, vamos a plantear la solución al doble problema: que nadie se quede sin el alquiler de su casa porque el propietario no quiere declarar, y un beneficio para el inquilino, que a cambio podrá tener un alquiler más económico y con plena seguridad jurídica para ambas partes.

1. ¿Qué es lo que grava Hacienda cuando existe un alquiler?

Hacienda grava la obtención por parte del propietario de una renta derivada de la puesta en el mercado de alquiler de una vivienda. Es decir, al obtener un beneficio económico, éste será susceptible de ser gravado.

2. ¿Qué beneficios se pueden obtener al declarar el alquiler de una vivienda?

El propietario podrá deducirse el 60% del rendimiento neto del alquiler de estos inmuebles destinados al alquiler de la vivienda y podrá obtener la exención fiscal del 100% de los beneficios obtenidos si el inquilino tiene menos de 30 años. Además, si el inquilino es menor de 30 años y tiene una base imponible inferior o comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros anuales, los inquilinos tienen derecho a deducirse el 10,05 % de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual. Además, a esto se le puede sumar la deducción autonómica.

3. ¿Conviene siempre tener declarado un alquiler?

Depende de muchos factores, pero el principal es si tenemos algún tipo de ingreso, y si lo tenemos, qué clase es (subsidio por desempleo, empleo irregular, etc.). Bajo determinadas condiciones, es probable que no resulte conveniente para ninguna de las partes declararlo, pues conviene pagar 100 euros menos de alquiler todos los meses que tener 60 euros al año de “incentivo fiscal” para el caso del arrendatario. En el caso del arrendador, la imprevisión legislativa y la posibilidad de una vuelta de tuerca más sobre los beneficios de los pequeños ahorristas, tampoco parece atractivo declarar dicho contrato.

4. ¿Cómo pueden detectar que estoy alquilando un piso en negro?

La Agencia Tributaria empezó a intensificar los controles para detectar los alquileres no declarados. Los métodos a los que recurre son difíciles de eludir: comparar facturas de consumo eléctrico o de gas, denuncias anónimas, datos de “vivienda habitual”, etc. Con lo cual el ocultamiento viene a ser una práctica cada vez menos recomendable.

5. ¿Qué alternativa existe?

Personas mayores con segunda vivienda que utilizan ésta como ingreso extra, familias en crisis que pasaron por tiempos mejores y que conservan una segunda vivienda que desean alquilar, personas que no tienen acceso a la deducción de vivienda de alquiler por no tener ingresos, etc. Son situaciones de necesidad que la normativa tributaria no solo no contempla, sino que vulnera además el fundamento constitucional del sistema tributario español, basado en la progresividad.

Si ambas partes tienen en común que realizar un contrato de arrendamiento declarado les resulta regresivo para su patrimonio, pueden optar por un contrato de cesión gratuita de vivienda, con precisa relación de obligaciones entre el arrendador y el arrendatario y condiciones de resolución. En caso de recibir un requerimiento de la Agencia Tributaria, bastará con aportar copia del contrato de cesión para evitar las sanciones derivadas de un alquiler “en negro”.

Esta fórmula otorga seguridad jurídica para ambas partes, pero igualmente se recomienda que los términos del mismo sean lo más precisos posibles, dado que los contratos de arrendamiento tienen una legislación específica (la Ley de Arrendamientos Urbanos o la Ley de Arrendamientos Rústicos, según el caso) mientras que un contrato de cesión se somete a la legislación civil general.

El Toguero

Diego Herchhoren

Diego Herchhoren

Abogado especializado en Derecho Internacional Público latinoamericano por la Universidad Nacional de Educación a Distancia de España (UNED) y Debian System Linux Engineer por la Universidad Tecnológica Nacional (Argentina). Ex agente del Ministerio de Seguridad de la Nación argentina, actualmente es abogado en ejercicio en Madrid.
Diego Herchhoren
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Diego Herchhoren

Abogado especializado en Derecho Internacional Público latinoamericano por la Universidad Nacional de Educación a Distancia de España (UNED) y Debian System Linux Engineer por la Universidad Tecnológica Nacional (Argentina). Ex agente del Ministerio de Seguridad de la Nación argentina, actualmente es abogado en ejercicio en Madrid.

7 thoughts on “Alquileres no declarados: desmontando la omnipresencia de Hacienda”

    1. Estimado:

      Gravar un bien quiere decir que está sometido a un tributo.
      Un sistema tributario que se define por su progresividad, implica que deben pagar más los que más tienen, ya que los tributos deben ser proporcionales a los bienes y a la renta de cada uno.

      Esto en la actualidad es una ficción, dado que existen numerosas excepciones que otorgan privilegio fiscal a las grandes fortunas, en detrimento, obviamente, de las pequeñas.

      Un saludo

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