Cuando la titulización de hipotecas termina siendo un delito

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Los inversores en bonos hipotecarios, víctimas de un tocomocho financiero
Los inversores en bonos hipotecarios, víctimas de un tocomocho financiero

En un post anterior tuvimos la ocasión de analizar fórmulas de detectar datos erróneos, omisiones y falsedades en las tasaciones de viviendas, que nos servirían como elemento argumental en una eventual lucha contra la entidad financiera, ya sea en una mesa extrajudicial o en un juzgado civil.

Sin embargo, analizados varios tutoriales, mensajes y artículos que circulan en la red hemos podido encontrar un error recurrente entre muchos afectados: la tasación asociada a un préstamo hipotecario no es el indicador de valor de una vivienda en sí mismo, sino que es el valor de referencia que utilizará la entidad financiera para vender nuestra hipoteca en el mercado secundario que, entre otras cosas, abarca al mercado de las titulizaciones.

El valor de la hipoteca para los inversores

Dicho de otro modo, es el precio que el banco pone a un préstamo cuando vende bonos respaldados por aquél. Si detectamos fallos en la tasación, o datos falseados, estaremos demostrando algo que va más allá de una simple “abusividad”, y es que el banco habrá puesto en circulación bonos basura cuyo valor de respaldo es un documento, el informe de tasación, que es papel mojado.

Para confirmar esto, podemos ver en nuestra tasación un apartado que dirá algo parecido a “Finalidad: Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.”

Esto es un vuelco muy importante en el aspecto de las titulizaciones, ya que incorpora como afectados al conjunto de tenedores de bonos a los que se les ha vendido un producto que es un engaño.

Un ejemplo práctico

Pongamos el caso de una hipoteca concedida para la adquisición de una Vivienda de Protección Oficial, a la que se le ha otorgado un valor de tasación muy superior que ha servido para dos cosas: para valuar el monto del préstamo hipotecario y para ponerle un precio a los bonos que el banco venderá posteriormente.

Supongamos que el precio máximo de esa VPO en nuestra Comunidad Autónoma es de 60.000 €. Pero el banco nos ha “colocado” una hipoteca de 100.000 €, y para ello se ha valido de un informe de tasación que avalaba ese valor inflado. El problema es que al tercer año de habernos concedido la hipoteca, nuestra situación económica empeora dramáticamente.

El banco ya ha ingresado en caja el valor de la hipoteca, pero los bonistas, a través de su sociedad gestora, están en su derecho de reclamar la ejecución de esa hipoteca. El problema será que cuando vayan a prepararla se encontrarán que por mucho que el banco haya inflado la deuda a reclamar, ellos obtendrán 60.000 € como máximo. El banco, en el folleto de emisión, no especificó las limitaciones que tenía esa hipoteca: les habrá hecho perder, mediante un auténtico tocomocho financiero, 40.000 euros por lo menos. Y ahora multipliquemos esto por una media de 10.000 préstamos hipotecarios que agrupa cada Fondo.

Las falsas “amortizaciones anticipadas”

Los folletos de emisión de la mayoría de los Fondos de Titulización de Activos establecen que el bonista que adquiere esos títulos asume un riesgo muy particular: el de amortización anticipada de los préstamos agrupados en él.

La experiencia de muchos préstamos titulizados en el mercado hipotecario es que estos son declarados “amortizados anticipadamente” cuando el deudor deja de pagar o entra en mora. Esto sería otro engaño más de la entidad, que de esa manera produce la baja del préstamo en la contabilidad del fondo y permite a ésta presentarse en el juzgado como acreedor.

Pero eso no es más que un evidente fraude contable ya que una amortización anticipada del activo titulizado es el abono anticipado de toda la deuda, contante y sonante, lo cual evidentemente rara vez ocurre.

¿Abusividad o delito?

Si la deuda adquirida es superior al valor de compra de la vivienda y el deudor nunca tuvo disponibilidad de ese sobrevalor, combinado con la ausencia de acceso al estudio del préstamo antes de su firma y otros abusos varios, tenemos ya algunos indicadores de que nuestra hipoteca está inflada.

Si acreditamos que esa deuda es artificial, ya que el objetivo de la entidad era vender en el mercado de bonos ese activo y cuanto más gordo sea el préstamo mejor, estaremos poniendo en evidencia una realidad incómoda para las entidades financieras: demostraremos así que han vendido en el mercado secundario bonos cuyo valor nominal no se corresponde con el valor real, lo que vendría a ser el equivalente financiero del timo de la estampita. Entonces ya no hablamos de abusividad, estamos hablando de todo un delito contra el orden económico.

Diego Herchhoren

Diego Herchhoren

Abogado especializado en Derecho Internacional Público latinoamericano por la Universidad Nacional de Educación a Distancia de España (UNED) y Debian System Linux Engineer por la Universidad Tecnológica Nacional (Argentina). Actualmente es colegiado ejerciente en el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid y abocado al uso de software libre en las Administraciones Públicas.
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Diego Herchhoren

Abogado especializado en Derecho Internacional Público latinoamericano por la Universidad Nacional de Educación a Distancia de España (UNED) y Debian System Linux Engineer por la Universidad Tecnológica Nacional (Argentina). Actualmente es colegiado ejerciente en el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid y abocado al uso de software libre en las Administraciones Públicas.

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