La nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado abre la vía de la nulidad de los préstamos por tasaciones adulteradas

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Desde enero de este año, prácticamente todas las cláusulas de vencimiento anticipado que contienen la mayoría de las hipotecas en España han sido declaradas nulas.

La Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea del 26 de enero de 2017 ha determinado que la cláusula que faculta al banco a acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria es contraria a la norma comunitaria y que su consecuencia debe conllevar, inevitablemente, al archivo de la demanda.

El problema nace ahora en los casos en que el banco reclame las cuotas impagadas por una vía ordinaria, momento donde nuevamente opera la necesidad de analizar las tasaciones que el banco realizó al concertar el préstamo.

El nuevo escenario tras la nulidad del vencimiento anticipado

Uno de los aspectos más evidentes de esta nueva realidad nacida de la nulidad del vencimiento anticipado, desde el punto de vista financiero y desde el punto de vista económico, es que una demanda de ejecución hipotecaria sobreseída, esto es, que impide a la entidad apropiarse de manera sumaria de nuestra vivienda, convierte al préstamo en lo que en la jerga financiera viene a denominarse como activo dudoso o incluso activo basura, por las dificultades que tendrá la entidad para cobrarlo.

Si multiplicamos este caso por los miles que pueden darse en el balance de la entidad, lo que nos encontramos es que el valor y la contabilidad del banco queda seriamente dañada. El mejor ejemplo de esto lo tenemos en el caso Banco Popular.

Los lectores de esta web han podido percibir en todas sus publicaciones que la solución que abordamos en cada caso hipotecario no viene de la mano de una quita, de una dación en pago o de una “reestructuración” de deuda. La mayor parte de la deuda hipotecaria española, tal y como venimos demostrando desde hace meses, está precedida de un engaño a gran escala orientado a inflar el valor de las garantías hipotecarias, conocida popularmente como burbuja inmobiliaria, que ha provocado que, tras su pinchazo, se forme una burbuja de endeudamiento.

El engaño previo es causa de nulidad de cualquier contrato

El problema que enfrentamos a la hora de abordar un contrato de préstamo hipotecario no es jurídico, sino sociológico. Hemos visto en los últimos años cómo los bancos han ido pellizcando a las familias el producto de su trabajo mediante artificios dirigidos a enriquecerse injustamente, pero el público lo ha reducido todo a un simple abuso. El poder judicial, en esencia, ha sido cómplice de esta operación ya que delante de sus ojos pasan decenas de miles de contratos bancarios que son dados por buenos y ciertos sin objeción.

Sin embargo, llama la atención que profesionales del derecho de toda España pasen por alto una realidad jurídica que es norma desde hace décadas, y es que el colectivo de abogados y abogadas hemos asumido que las entidades financieras están por encima de los más elementales principios del derecho patrio.

Y es que cuando se introducen en un contrato de préstamo datos de valoración irreales hay una evidente quiebra de la buena fe contractual.

Cualquier contrato donde concurran los requisitos que expresa el artículo 1.261 del Código Civil será susceptible de ser anulado siempre que contenga algunos de los vicios que los invalidan con arreglo a la ley. Y el artículo 1.265 dice que es nulo (o anulable) el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo.

Para que se pueda invalidar el contrato por la existencia de error, es preciso que estos hechos  sean desconocidos por el quien contrató (Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de febrero y 18 de abril de 1.978 , 6 de febrero de 1.999 , 12 de julio de 2002 , 24 de enero de 2003 , 17 de febrero de 2005 y 17 de julio de 2006 ); y también es preciso que no sea imputable a quien lo padece (Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2006 y 12 de diciembre de 2005). En el caso de las tasaciones con finalidad hipotecaria, es evidente que la mayoría de personas afectadas no podía siquiera imaginar que estaban siendo engañadas por arquitectos que hacían valoraciones de los inmuebles a la medida de la contabilidad del banco, y donde la sociedad a la que pertenecía era una sociedad debidamente homologada y autorizada por el Banco de España. Luego detectados los errores y falsedades que en esta página hemos ido señalando a lo largo de estos meses, es importante que comience a nacer la responsabilidad de las entidades financieras y tasadoras por estos productos.

¿Por qué una tasación errónea debe equivaler a la nulidad del contrato de préstamo?

La celebración del contrato está precedida habitualmente por una fase de negociaciones, reuniones presenciales y a distancia, suscripción de cartas de intención, de protocolos de entendimiento, cierres de negocios, intercambio de correos electrónicos y, en suma, todo tipo de actos, tanto unilaterales como bilaterales, en los que las partes van acercando sus posiciones hasta poder configurar el programa contractual con la formación del consentimiento. En la celebración de contratos de préstamo hipotecario, cobra especial importancia la fase previa de la tasación de la garantía, ya que en función de ella se establecerán muchos aspectos de la futura hipoteca.

Los civilistas SERRANO ALONSO y SERRANO GÓMEZ explican que “a las partes que intervienen en estas relaciones previas les es exigible un comportamiento basado en la buena fe, lo que implica una actuación ética basada en la honestidad, en la veracidad y en la lealtad recíproca; lo que determina que una actuación contraria a estos deberes, es decir de mala fe (por ejemplo facilitando datos falsos o erróneos), debe determinar el nacimiento de una responsabilidad precontractual por los daños que puedan derivarse de esa actuación a la parte que ha confiado en el comportamiento de la otra parte”.[1]

La buena fe es un principio general del derecho, caracterizado por regular toda la conducta de las personas que intervienen, por la vía de imponerles la obligación de comportarse en el tráfico jurídico con corrección, honradez y rectitud, obligación que se extiende, no sólo a evitar el perjuicio de la esfera de intereses de los sujetos con que se relacionen, sino que también a colaborar activamente en la maximización de los intereses de éstos, de modo tal que entre los sujetos de derecho reine la confianza basada en la lealtad recíproca.

Si la ejecución hipotecaria ha sido archivada, ¿ahora qué?

En los últimos meses se vienen produciendo en los juzgados españoles centenares de archivos y sobreseimientos de ejecuciones hipotecarias, donde el motivo es la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado de la que hemos hablado arriba.

Se trata de una gran victoria, ya que permite a las personas afectadas a enfrentar con mayores garantías las posibles reclamaciones de deuda que haga el banco, reclamaciones que por otro lado vendrán probablemente mediante juicios ordinarios.

Vamos a ponernos en el caso de un afectado que ha sido demandado por la vía ordinaria por parte de una entidad, y donde se le reclama la cantidad equivalente a las cuotas impagadas. ¿Qué medios de defensa tiene en estos casos frente a un contrato que es cierto que lo firmó, y que en la ejecución hipotecaria le depuraron las cláusulas más gravosas?.

Aquí es donde opera en toda su dimensión la gravedad de una tasación adulterada, y es que el derecho español considera nulo todo contrato formalizado mediante engaño o error. Si nuestra tasación previa a la celebración del contrato de préstamo contiene vicios evidentes, y siendo una tasación realizada a instancias del propio banco, el contrato no puede seguir produciendo efectos.

1-SERRANO ALONSO, E. y SERRANO GÓMEZ, E.: Manual de Derecho de Obligaciones y Contratos, tomo II, vol. 1, Ed. Edisofer, Madrid, 2008, págs. 30 y 31.

Diego Herchhoren

Diego Herchhoren

Abogado especializado en Derecho Internacional Público latinoamericano por la Universidad Nacional de Educación a Distancia de España (UNED) y Debian System Linux Engineer por la Universidad Tecnológica Nacional (Argentina). Ex agente del Ministerio de Seguridad de la Nación argentina, actualmente es abogado en ejercicio en Madrid.
Diego Herchhoren
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Diego Herchhoren

Abogado especializado en Derecho Internacional Público latinoamericano por la Universidad Nacional de Educación a Distancia de España (UNED) y Debian System Linux Engineer por la Universidad Tecnológica Nacional (Argentina). Ex agente del Ministerio de Seguridad de la Nación argentina, actualmente es abogado en ejercicio en Madrid.