Siete claves para hacer frente a la hipoteca durante la crisis

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Ya sea vía ERTE, despidos, subsidio o economías informales, hay un dato incontestable de la crisis del coronavirus sobre el que no existe discusión: las familias van a salir del Estado de Alarma con una drástica caída de ingresos, mientras que, en principio, los gastos como la hipoteca o el alquiler permanecen intactos.

Independientemente de si las medidas del gobierno nos parecen suficientes o no, es importante que las personas afectadas se preparen para un escenario en el que deben revisar todos sus gastos, y los nubarrones que se presentan para las entidades financieras, son desde luego una oportunidad que pocas veces se vé para renegociar cualquier deuda bajo nuevas condiciones.

Llámese oportunismo, justicia o guerra económica de baja intensidad, pero eliminar de los costes fijos de nuestros ingresos 600 euros todos los meses (la cuota media hipotecaria en España en febrero de 2020, un mes antes del Estado de Alarma) no es ninguna broma. Y no se confunda: esta situación económica por la que va a pasar no la va a resolver “un buen abogado” ni un poder judicial entregado en alma y brazos al poder financiero, sino su propia tenacidad a la hora de enfrentar a un enemigo poderoso. Hablamos de una auténtica huelga hipotecaria.

¿Cuánto afecta a mis ingresos el pago de la hipoteca?

Esta es la primera pregunta que debemos hacernos, y más ahora con el nuevo escenario económico. Y vamos a poner un ejemplo sencillo: si formo parte de un ERTE que ha reducido mis ingresos mensuales de 1400 a 1100 euros, y mi cuota hipotecaria supone un coste fijo de 450 euros, quiere decir que desde el mes de abril, he tenido una caída de mi poder adquisitivo mensual de un mes para otro de más del 50% de mi salario, una auténtica barbaridad que no puede sostener ninguna familia.

A esta sencilla operación debemos repasar algunos datos de nuestra deuda con el banco: ¿cuánto me queda por pagar?, ¿por cuánto está tasada mi casa?, si dejara de pagar, ¿me quedaría deuda?, ¿dispongo de una vivienda alternativa?. Hechas estas preguntas ya tendremos medios para saber lo que tenemos por delante y qué hacer con nuestra deuda hipotecaria.

No pagarla, pero ordenadamente

El siguiente paso es inevitable y nada sencillo (no por sus consecuencias, sino por el karma que supone para muchas personas ser “moroso” con un banco): dejar de pagar la hipoteca. Las circunstancias en las que contratamos el préstamo de nuestra casa y las actuales son completamente diferentes, por ello es importante que a la decisión de dejar de pagarlo la comuniquemos al banco lo antes posible.

Esta comunicación debe adjuntar documentación que acredite esta nueva circunstancia (carta de despido, cese de actividad, ERTE, documentos del SEPE, etc) y proponga a la entidad una renegociación de las condiciones, en función de este escenario novedoso post coronavirus.

[Relacionado: “Coronavirus: la vía legal para suspender el pago del alquiler o la hipoteca”]

¿Qué tiempos tengo?

Hay que tener en cuenta que la actual regulación en materia de préstamos hipotecarios establece que la entidad prestamista podrá declarar vencido anticipadamente el crédito hipotecario en cuestión cuando transcurran al menos doce impagos (art. 24 de la Ley de Crédito Inmobiliario y 129 bis de la Ley Hipotecaria), con lo que tenemos doce meses de margen para realizar las operaciones necesarias.

Si aparte tenemos derecho a la moratoria de un mes prevista en el art. 16 del Real Decreto-ley 11/2020, este plazo se ampliará a 13 meses. Para ordenar el trabajo, es recomendable dividir este plazo anual en tres cuatrimestres, que cada uno tendrá una función específica.

Primer cuatrimestre de impago: fase de consultas

En el primer cuatrimestre y desde la primera cuota mensual será necesario llevar adelante la comunicación formal de impago por las circunstancias antedichas, que deberá ser remitido a la entidad por medio de sus servicios de atención al cliente. Es muy importante que podamos acreditar esta comunicación en el futuro.

En esta comunicación expondremos de la manera más detallada posible a nuestro acreedor las circunstancias que justifican esta situación, y donde en la medida de lo posible deberemos proponer un escenario de pagos alternativo al que en su día se pactó: reestructuración/quita de deuda, condonación parcial, revisión del interés pactado, etc.

Segundo cuatrimestre: haciendo números

Tenemos que contar con que la entidad financiera, dotada de una especial arrogancia en función de su posición privilegiada en el mercado, no va a dar su brazo a torcer tan fácilmente. Quien opte por el impago en las condiciones que proponemos, se verá atosigado a llamadas amenazantes y sugerencias de aplazamiento de cuotas o las mal llamadas “carencias”, que son una trampa mortal para las afectadas ya que son el primer paso para un endeudamiento imposible.

Los números que tenemos que hacer son varios: por un lado debemos calcular cuánto dinero nos restaría por pagar la hipoteca y compararlo con el valor de tasación para subasta que contiene la escritura del préstamo. Partiendo de que estamos hablando de nuestra vivienda habitual, debemos hacer un cálculo aproximado de la deuda que nos puede reclamar el banco pasados esos 12 meses, y añadirle un 5% de este valor resultante en concepto de costas judiciales, que será el total de lo que nos podría reclamar la entidad en caso de demanda.

Si la cantidad que nos resulte es inferior al 70% o el 60% del valor de subasta, podemos quedarnos relativamente tranquilos dado que apenas quedará deuda en caso de ejecución de la hipoteca. Si bien el objeto de este tutorial es preservar la vivienda a toda costa, no es menos cierto que esto siempre es objeto de preocupación entre las personas afectadas.

Y de manera paralela será conveniente que elaboremos ya al menos una definitiva y final propuesta de reestructuración y pago de nuestra deuda, que deberá ser trasladada nuevamente a la entidad, ante su falta de respuestas o soluciones viables.

Tercer cuatrimestre: ¡a las armas!

Si hemos llegado al tercer cuatrimestre sin ninguna respuesta positiva, esto quiere decir que, con toda probabilidad, el banco se prepara para una acción judicial larga y farragosa. Independientemente de ello, esta acción judicial es siempre un problema para el banco, ya que implica para sus balances una evidente nota negativa y obliga a la entidad a provisionar fondos por posibles pérdidas.

Respecto a esto último, uno de los habituales “trucos” que usa la banca para evitar provisionar cualquier hipoteca en situación de morosidad es no informar a la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) de esta situación, por lo que es recomendable que desde el primer momento en que comuniquemos al banco nuestro impago, lo hagamos igualmente a este organismo lo antes posible, ya que esto ejercerá una presión adicional a los departamentos de riesgos para buscar una solución.

Bonus track: guerra de nervios

Estos doce meses de los que hemos hablado son precisamente eso, una auténtica guerra de nervios con el banco con la hipoteca de por medio. La entidad quiere cobrar pronto, rápido y para ayer, y por tanto cada día que pasa con un activo en situación de morosidad es un verdadero dolor de cabeza.

Al igual que grandes empresas están entrando en impagos programados como consecuencia de la crisis del coronavirus, incluso a sabiendas de que esto traerá como consecuencia una ola de litigios con ellas, estos impagos se hacen mediante un balance de situación: sale más económico dejar de pagar y afrontar los litigios que pudieran venir que pagar y arruinarse. Aparte, la presión sostenida por estos impagos masivos hace que este problema termine trasladándose del deudor al propio acreedor, que sufrirá una caída de ingresos si no opta por el cambio en las condiciones que proponen los deudores.

Y esta es la mejor conclusión que podemos sacar en estos tiempos: que el impago programado de nuestra hipoteca puede ser un problema para el banco, más que para quien le debe dinero. Esta “guía” para la acción no es ni mucho menos un manual a seguir a pies juntillas, sino que son una serie de claves de interés que deberán ser adaptadas a cada caso.

 

Diego Herchhoren

Comentarios

Javier dice:

Gracias por la información.

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