La regulación española sobre el mercado del alquiler impide que los órganos judiciales entren a valorar el llamado «objeto principal del contrato», esto es, el precio o plazo de los contratos de alquiler, elemento al que se han agarrado los grandes fondos de inversión para alzar los costes de los arrendamientos, aspecto además que ha quedado fuera de la llamada «Ley de Vivienda».
Esto implica que las subidas injustificadas de las rentas de alquiler a la hora de renovar los contratos están completamente fuera de control, aún cuando las partes que suscriban la renovación sean exactamente las mismas (fraude de ley).
El ordenamiento español y comunitario tiene establecidas tres causas tasadas de control por parte de los tribunales de aquellos contratos que hayan sido celebrados entre «grandes tenedores» y personas que actúan en condición de consumidoras: control de inclusión, abusividad y transparencia.
El control de inclusión supone expulsar del contrato aquellas cláusulas que no han podido ser aceptadas o conocidas. El de contenido, que supone expulsar del contrato las cláusulas que resulten abusivas para el consumidor. Y a partir de la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, existe otro control, diferente de los indicados, aplicable a las cláusulas referidas al objeto principal del contrato.
Nos referimos al control de transparencia de este tipo de cláusulas, desarrollado por el Supremo para declarar nulas, entre otras, las cláusulas «suelo» insertas en determinados contratos de préstamo hipotecario.
Conforme a lo establecido en el art. 4.2 de la Directiva sobre cláusulas abusivas, quedan excluidas del test de abusividad –a menos que incumplan los requisitos de transparencia- las cláusulas que definen el objeto principal del contrato o su adecuación con el precio a pagar. Esto quiere decir, que si el precio ofrecido está claro y reseñado en el contrato, no hay nulidad que valga.
El fundamento de la exención del control de contenido de las cláusulas que definan el objeto principal del contrato estriba en que el control judicial no alcanza a la calidad de los bienes y servicios o al equilibrio económico entre las prestaciones esenciales, por ser ésta materia que -en una economía de capitalista- que debe quedar siempre reservada a la autonomía de la voluntad de las partes, independientemente de otras consideraciones como pudieran ser lo abusivo de la subida o el estado de necesidad de la parte consumidora.
La trasposición de la Directiva 93/13/CEE a la legislación española –merced a la modificación de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios de 1984, por la Ley de Condiciones Generales de la Contratación de 1998- no incorporó el art. 4, apartado 2, del texto comunitario.
La aprobación de la reforma del 2007 tampoco fue aprovechada por el legislador español para salvar del control de contenido, mediante una disposición explícita, de las cláusulas sobre los elementos esenciales, y el Tribunal Supremo ha acordado no profundizar en la justicia de elementos esenciales como el precio (entre otras, STS de junio de 2012). Por lo que aquellos casos en los que se pretenda impugnar la justeza de una subida de la renta de alquiler al renovar el contrato, es importante recordar que esta materia queda fuera del control judicial.
La aprobación de la llamada Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda ha tenido el perverso efecto contrario que supuestamente pretendía evitar, que era vedar las subidas injustificadas. La falta de valentía para abordar en esta reforma los balances y ganancias de los grandes caseros de España permite a éstos acudir al fraude de incluir subidas en la fase de renovación del contrato, superando así los límites anuales impuestos por el gobierno central, lo cuál es como si nada hubiera cambiado.
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