Coronavirus: la vía legal para suspender el pago del alquiler o la hipoteca

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Una de las mayores consecuencias que tendrá la declaración del Estado de Alarma a causa del coronavirus está en sus efectos económicos. Desde autónomos que no pueden abrir sus locales a empleados sometidos a suspensión de pagos por inactividad. Esta circunstancia trae una reacción en cadena en la economía familiar que si no se prevé adecuadamente, puede devenir en catástrofe.

Desde el inicio de la crisis del coronavirus se viene hablando de una posible moratoria hipotecaria o de alquileres, que exima del pago de los mismos durante su vigencia, pero que no se está concretando y que no parece que vaya a venir nunca. No obstante, es importante que sepamos que el derecho español contempla esta posibilidad a través de una figura legal, de creación doctrinal, que es imprescindible conocer: la cláusula rebus sic stantibus.

Se trata de una figura jurídica que puede eximir de determinadas obligaciones de pago pero que, para acudir a ella, deben darse tres requisitos: una alteración completamente extraordinaria de las circunstancias, una imposibilidad real y acreditada de hacer frente a las obligaciones de pago, y que esta nueva realidad venga determinada por hechos imprevisibles al momento de contratar.

Es importante hacer uso de esta cláusula con cautela, pues no siempre es admitida por los tribunales. Aquí te explicamos cómo y te aportaremos doctrina jurídica mediante dos casos hipotéticos.

¿Cómo se acredita una situación de insolvencia sobrevenida por el coronavirus?

Previo a acudir a la cláusula rebus sic stantibus debemos analizar si nos encontramos en supuestos que jurídicamente permiten acudir a ella. Si nuestro flujo de caja ha disminuido notablemente, es preciso que podamos acreditar este extremo. Puedes hacerlo mMediante documentos bancarios, libros de contabilidad o facturas de nuestro negocio, que permitan demostrar ante nuestros acreedores la caída de actividad.

Una vez reunida esta documentación, debemos dirigirnos a los propios acreedores mediante comunicación fehaciente (burofax, mail certificado o documento notarial) donde se informe de la situación, proponiendo las alternativas que contempla la propia cláusula: la moratoria en el pago de las obligaciones, su minoración o la extinción del contrato.

Deudas con entidades financieras

En el caso de deudas hipotecarias o deudas por líneas de crédito de otra clase, es muy recomendable que la situación de insolvencia sobrevenida sea comunicada lo antes posible mediante cualquier cauce que permita tener constancia de la recepción y envío de la misma, a través por ejemplo del servicio de atención al cliente, donde adjuntemos aquellos elementos que nos permitan acreditar la caída de actividad.

Contemos con que este tipo de acreedores, por su posición privilegiada, son los que más problemas van a poner a la hora de aceptar el cumplimiento de la cláusula rebus, por lo que hay que hacer hincapié en que, ante un futuro proceso judicial, nuestra comunicación con la entidad esté documentada de manera muy precisa.

Deudas de arrendamientos y servicios

Al igual que en el caso anterior, la prosperabilidad de la aplicación de la cláusula vendrá determinada por la rapidez en que comuniquemos la nueva situación, así como la fiabilidad de los datos que podamos aportar.

En el caso de los arrendamientos y servicios, la ejecución de la cláusula debería ser más sencilla, por cuanto que al ser obligaciones a corto plazo y las posiciones entre las partes estarán más equilibradas, nos permitirá negociar la moratoria o la extinción de manera más ágil.

Resumen

Ante una situación de insolvencia sobrevenida como consecuencia del decreto de estado de alarma aprobado por el Consejo de Ministros del 13 de marzo de 2020 sobre los efectos del coronavirus, y que influya en nuestras obligaciones de pago, debemos:

  1. Comunicar de inmediato a nuestros acreedores, por conducto fehaciente (burofax, mail certificado o documento notarial), la nueva situación.
  2. Documentar a los mismos los motivos de insolvencia (resolución del contrato mercantil, cese de actividad de contratistas, cierre temporal de establecimiento) acompañando una memoria económica lo más descriptiva posible de las pérdidas presentes y futuras.
  3. Proponer en la comunicación la moratoria del pago de obligaciones durante un plazo suficiente y justificado, una minoración de la obligación o en su defecto, la resolución del contrato.
  4. Preparar un expediente completo de todas estas actuaciones y comunicaciones ante una eventual controversia judicial derivada de la insolvencia.

Jurisprudencia

Diego Herchhoren

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